步入寒冬后的楼市，多了一分冷清，少了一丝躁动。

前两天万科老总郁亮说，“我们不预测天气，预测天气对农民没有意义，把地种好是我们的唯一责任。”

看看，全国数一数二的龙头房企，都开始把自己比喻成种地的农民了。

当“降价跑量”成了开发商们信奉的生存准则，当“只看不买”成了购房者的人生信条，2019年的楼市，在12月份略显萧条的气氛下，迎来了“全剧终”。

不敢相信的是，在一片跌声中，水泥居然卖断货了！

据每经新闻报道，近一个月来，水泥市场价格大幅上涨，有的省份一天涨三次价，有的则因供应严重不足，多个工程项目处于半停工状态。如河南的价格在半个月上涨了至少200元/吨，每吨最高甚至已达760元。

" 现在我们去水泥厂拉货还得排队。正常要排一天，早上去，晚上才能拉到一车。通常都得提前两天订货，要不然送不到。" 安徽一家水泥经销商抱怨道。

什么原因？

小厂关停，产能不足当然是一个重要因素，但是，房企急着赶工盖房子的需求，也不容忽视。

比如，房屋施工面积的增长。

统计局数据显示，1~10 月份，房地产开发企业房屋施工面积 854882 万平方米，同比增长 9.0%，增速比 1~9 月份加快 0.3 个百分点。

这么多房子在施工，竣工交房的比例，又有多少？

有专家预计，假设今年维持去年11%的施工转竣工比例（实际上大概率会高于去年），全年竣工面积同比增速将达到1.4%，而目前增速仅为-8.6%！

显然，再不抓紧施工，就会拖累竣工，可能会出现大规模的延迟交房。

这并不是危言耸听，众所周知，2016年，是公认的“地王年”。

开发商抢地的钱，是哪来的？卖房子的回款。

在2016-2017年的楼市大涨阶段，房企的高周转策略很成功，卖掉了很多房子，这些卖房子得来的钱，他们并没有用于施工，而是继续拿地当地王，扩张规模。

但是，房子盖的就算再慢，3年时间总足够了吧？要不然，购房者会让开发商“吃不了兜着走”。

因此，对房企而言，今年的12月份，就是“全剧终”的时刻。

有人说，水泥涨价就说开发商赶工，是不是有点草率。

还可以看发电量这个指标。

从8月份到现在，6大发电集团日均耗煤量增速持续上升，到了10月份，更是升至年内新高。

但是，真实的工业生产景气度却有点弱。

前3季度，工业增加值累计同比增速5.6%，较上半年（6%）明显下降0.4个百分点。

也就是说，发电量指标显示经济很活跃，但制造业的景气度实实在在的下降了。

这种“背离”很奇怪，如果大量工业企业没有发电，那发电量的逆势走高，只能用房地产加快施工来解释。

要知道，6大发电集团日均耗煤量数据，是以集团下沿海电厂为统计对象。

为啥东南沿海的发电量高？因为7月以来，房企竣工增速持续回升，分区域来看，华南和华东地区全年竣工压力较大。

华东、华南，尤其是长三角、珠三角这些地方，是2016年地王产生最多的区域，今年底，是交房的最后期限。

这下逻辑就很清晰了，楼市冒出来的3个“现象”，恰好能串在一起。

1.今年7月份，施工进度开始提升。2.几乎同一时间，发电量增长。3.到了10月、11月，水泥开始涨价。

大部分人对这3个现象不太感冒，人们关心的是：这跟购房者又有什么关系？未来房价会怎么走？

第一，2016-2017年买房的朋友，收房要注意质量问题。

对购房者来说，千万不要用“品牌”、“信誉”乃至道德层面，去衡量开发商的下限。

因为你不知道，那些使用高周转策略的开发商，为了交工，能把一栋房子缩水多少，尤其是大量房子都附带所谓“精装修”的情况下。

我举一个自己身边的例子。

朋友在2016年买的毛坯房，算是省会城市的一个大开发商了，当时抢房氛围正酣，今年交工后入住率还不错，第一年就通了暖气，热力公司现场勘查后，直接在每个楼栋外都贴出一张告示，称开发商所用的阀门、五金件、耗材全部都是非国标。

对急着交房的房企来说，换点劣质材料，只是冰山一角而已。

小区绿化率、绿地面积、规划是否变更、商业改住宅、地下层漏水、说好的学区又变了，林林总总，不一而足，未来一个月，会在不少城市发生。

第二，未来的房价，全看开发商能不能扛过这一波“交房潮”。

上文说了，华东和华南，长三角和珠三角，是本轮交房压力最大的地区。

从人口结构看，2018年东部区域人口大概占全国总人口的38.52%，中部区域的人口占了26.6%，西部区域的人口大概占了27.2%。

这些地方拥有全国最高的房价，今年前十个月，破产的400多家房企，也大部分出自这里，广东数量最多，高达60家，占比15.87%，浙江、江苏所占比例也都将近10%。

还有购房者的负债程度，浙江排名第一，高达76%，上海位居第二，杠杆率高达68%，广东成为第三，达到了64%。

房价最高，负债最多，人口也最多，房企破产家数也最多。

简单一句话：在东部，风险与机遇并存。

如果未来的“交房潮”能顺利熬过去，回款能多一点，现金流不出问题，新老业主们能给面子，2020年，热点城市的房价反弹的概率非常大。

因为2016-2017这一波高价地成功被消化掉了，开发商身轻如燕，一二线城市会出现短期的供需缺口。

不妨再看看专家的观点。

近日，中欧陆家嘴国际金融研究院常务副院长、中国人民银行调查统计司原司长盛松成发表演讲称，“很多人都会说，房价可能要下跌。恰恰相反，我担心的是未来半年到一年以后，房价可能再一次上涨。

“为什么？因为我们现在控的是需求。而需求只能延缓。你不可能控了以后就不买房了。现在不买不等于以后不买。而供给如果继续下降，一年以后房价很可能上涨。”

今年63岁的盛松成，确实敢说。

我觉得，供给短缺-房价反弹的逻辑，明年会不会重演，关键还是看房企能不能熬过这个冬天。

刚才假设的是房地产资金面不出问题，顺利过渡。

不过，未来2-3个月的寒冬中，如果出现大面积的延迟交房，结果自然是南辕北辙。

远郊盘、四环盘、新城区改善盘、小城市郊区盘、城乡结合部的洋房别墅、一二线里堆积如山的商场商铺，都会成为房价回落首先冲击的目标。