12月,楼市“全剧终”!房企急赶工,水泥卖断货,专家:我很担心

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2019-12-02

步入寒冬后的楼市,多了一分冷清,少了一丝躁动。


前两天万科老总郁亮说,“我们不预测天气,预测天气对农民没有意义,把地种好是我们的唯一责任。”

看看,全国数一数二的龙头房企,都开始把自己比喻成种地的农民了。

当“降价跑量”成了开发商们信奉的生存准则,当“只看不买”成了购房者的人生信条,2019年的楼市,在12月份略显萧条的气氛下,迎来了“全剧终”。

不敢相信的是,在一片跌声中,水泥居然卖断货了!

据每经新闻报道,近一个月来,水泥市场价格大幅上涨,有的省份一天涨三次价,有的则因供应严重不足,多个工程项目处于半停工状态。如河南的价格在半个月上涨了至少200元/吨,每吨最高甚至已达760元。

" 现在我们去水泥厂拉货还得排队。正常要排一天,早上去,晚上才能拉到一车。通常都得提前两天订货,要不然送不到。" 安徽一家水泥经销商抱怨道。

什么原因?

小厂关停,产能不足当然是一个重要因素,但是,房企急着赶工盖房子的需求,也不容忽视。

比如,房屋施工面积的增长。

统计局数据显示,1~10 月份,房地产开发企业房屋施工面积 854882 万平方米,同比增长 9.0%,增速比 1~9 月份加快 0.3 个百分点。

这么多房子在施工,竣工交房的比例,又有多少?

有专家预计,假设今年维持去年11%的施工转竣工比例(实际上大概率会高于去年),全年竣工面积同比增速将达到1.4%,而目前增速仅为-8.6%!

显然,再不抓紧施工,就会拖累竣工,可能会出现大规模的延迟交房。

这并不是危言耸听,众所周知,2016年,是公认的“地王年”。

开发商抢地的钱,是哪来的?卖房子的回款。

在2016-2017年的楼市大涨阶段,房企的高周转策略很成功,卖掉了很多房子,这些卖房子得来的钱,他们并没有用于施工,而是继续拿地当地王,扩张规模。

但是,房子盖的就算再慢,3年时间总足够了吧?要不然,购房者会让开发商“吃不了兜着走”。

因此,对房企而言,今年的12月份,就是“全剧终”的时刻。

有人说,水泥涨价就说开发商赶工,是不是有点草率。

还可以看发电量这个指标。

从8月份到现在,6大发电集团日均耗煤量增速持续上升,到了10月份,更是升至年内新高。

但是,真实的工业生产景气度却有点弱。

前3季度,工业增加值累计同比增速5.6%,较上半年(6%)明显下降0.4个百分点。

也就是说,发电量指标显示经济很活跃,但制造业的景气度实实在在的下降了。

这种“背离”很奇怪,如果大量工业企业没有发电,那发电量的逆势走高,只能用房地产加快施工来解释。

要知道,6大发电集团日均耗煤量数据,是以集团下沿海电厂为统计对象。

为啥东南沿海的发电量高?因为7月以来,房企竣工增速持续回升,分区域来看,华南和华东地区全年竣工压力较大。

华东、华南,尤其是长三角、珠三角这些地方,是2016年地王产生最多的区域,今年底,是交房的最后期限。

这下逻辑就很清晰了,楼市冒出来的3个“现象”,恰好能串在一起。

1.今年7月份,施工进度开始提升。2.几乎同一时间,发电量增长。3.到了10月、11月,水泥开始涨价。

大部分人对这3个现象不太感冒,人们关心的是:这跟购房者又有什么关系?未来房价会怎么走?

第一,2016-2017年买房的朋友,收房要注意质量问题。

对购房者来说,千万不要用“品牌”、“信誉”乃至道德层面,去衡量开发商的下限。

因为你不知道,那些使用高周转策略的开发商,为了交工,能把一栋房子缩水多少,尤其是大量房子都附带所谓“精装修”的情况下。

我举一个自己身边的例子。

朋友在2016年买的毛坯房,算是省会城市的一个大开发商了,当时抢房氛围正酣,今年交工后入住率还不错,第一年就通了暖气,热力公司现场勘查后,直接在每个楼栋外都贴出一张告示,称开发商所用的阀门、五金件、耗材全部都是非国标。

对急着交房的房企来说,换点劣质材料,只是冰山一角而已。

小区绿化率、绿地面积、规划是否变更、商业改住宅、地下层漏水、说好的学区又变了,林林总总,不一而足,未来一个月,会在不少城市发生。

第二,未来的房价,全看开发商能不能扛过这一波“交房潮”。

上文说了,华东和华南,长三角和珠三角,是本轮交房压力最大的地区。

从人口结构看,2018年东部区域人口大概占全国总人口的38.52%,中部区域的人口占了26.6%,西部区域的人口大概占了27.2%。

这些地方拥有全国最高的房价,今年前十个月,破产的400多家房企,也大部分出自这里,广东数量最多,高达60家,占比15.87%,浙江、江苏所占比例也都将近10%。

还有购房者的负债程度,浙江排名第一,高达76%,上海位居第二,杠杆率高达68%,广东成为第三,达到了64%。

房价最高,负债最多,人口也最多,房企破产家数也最多。

简单一句话:在东部,风险与机遇并存。

如果未来的“交房潮”能顺利熬过去,回款能多一点,现金流不出问题,新老业主们能给面子,2020年,热点城市的房价反弹的概率非常大。

因为2016-2017这一波高价地成功被消化掉了,开发商身轻如燕,一二线城市会出现短期的供需缺口。

不妨再看看专家的观点。

近日,中欧陆家嘴国际金融研究院常务副院长、中国人民银行调查统计司原司长盛松成发表演讲称,“很多人都会说,房价可能要下跌。恰恰相反,我担心的是未来半年到一年以后,房价可能再一次上涨。

“为什么?因为我们现在控的是需求。而需求只能延缓。你不可能控了以后就不买房了。现在不买不等于以后不买。而供给如果继续下降,一年以后房价很可能上涨。”

今年63岁的盛松成,确实敢说。

我觉得,供给短缺-房价反弹的逻辑,明年会不会重演,关键还是看房企能不能熬过这个冬天。

刚才假设的是房地产资金面不出问题,顺利过渡。

不过,未来2-3个月的寒冬中,如果出现大面积的延迟交房,结果自然是南辕北辙。

远郊盘、四环盘、新城区改善盘、小城市郊区盘、城乡结合部的洋房别墅、一二线里堆积如山的商场商铺,都会成为房价回落首先冲击的目标。


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